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【凉交会】利川楼市,困顿中再迎曙光

  • 2022-08-03
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唐旭 /文

今年以来,受疫情的影响,房价呈现稳中有跌的态势。在民间,有一种说法叫“买涨不买跌”,因而,国内许多人都在持币观望,楼市一度呈现“疲软”状态。

作为四、五线城市的利川,楼市同样受到影响,与其他地方不同的是,利川拥有得天独厚的气候优势、生态优势,海拔1000米以上,成为当下最为稀缺的避暑资源。因而,在刚需型、改善型购买力下降时,避暑型仍然成为利川楼市的强劲支撑。

这两年,利川周边的避暑地产“群雄四起”,大量分流客源市场,在竞争中大打价格战,使得这一行业变成“红海”。利川,如何在困境中“破局”?记者对此进行了调查走访。

“困顿与焦虑”

“我刚才很忙,先挂了,晚上给你打过来。”电话里,某公司总策划师刘总透露,他正在给利川一家楼盘做营销策划。最近特别忙,一会儿宜昌,一会儿武汉。

刘总和他的团队深耕利川地产市场多年,颇有心得。他介绍,利川避暑地产分为两个时代:一个是“苏马荡时代”,另一个是“利川城郊时代”。苏马荡时代,我们依靠重庆、成都两座西南城市及武汉这座中部城市,让苏马荡一房难求,并最终将常住人口2万人的谋道镇变成了30万旅居客群聚集的省级旅游度假区。

2018年以后,苏马荡的楼盘基本售罄,避暑地产转而进入“利川城郊时代”,其中凉雾成了10万候鸟聚集的全新生态康养区。但此时周边避暑市场也异军突起,石柱黄水、万州大垭口、开州得乐小镇及贵州安顺、桐梓、分水也从重庆、成都客源市场分了一杯羹。苏马荡之后,利川城郊旅游地产楼盘鲜见这两地的客源,近乎枯竭。在这种情况下,武汉成为利川避暑地产购买的主力军,各旅游地产开发商使出浑身解数,扎堆进入武汉市场拓展客源。

同时,恩施州内县市等地也在发力,进入旅游地产市场参与竞争,如宜昌高海拔地区、巴东野三关、建始高坪和花坪、咸丰坪坝营、恩施大峡谷等地也大打避暑牌,争夺武汉客源市场。2018年-2022年,这四年时间的轮番洗牌,市场开始出现疲软,导客和引流变得困难,加上疫情的三年冲击,越发举步维艰。

刘总透露,2022年上半年,利川各大楼盘走势缓慢,销售疲软,到访量和成交量均不理想,到了7月份,随着避暑游客的大量涌入,这一现象有所缓解。

据了解,除苏马荡外,利川目前正在销售的楼盘有蓝天华府、香连康健城、悦禧龙城、幸福里、枫亭菀等十余个城市地产,也有龙船溪谷、银溪谷、齐岳山康养园等多个旅游地产,通过一份调查数据分析,与2021年同期相比,无论城市地产还是旅游地产楼盘,客户到访量和成交量均呈现大幅度下跌,市场成交数据显得尴尬,而到访量稍高的楼盘,在前期蓄客和引流方面投入了巨大的成本,但相对于目前的市场销售业绩,远远未达到预期。

房地产市场是利川经济的晴雨表,面对市场困境,利川楼市如何“破局”?如何在目前的市场环境下引流和导客,并最终完成自救进入良性发展的车道?新疫情常态下如何激发消费活力,提振市场消费信心?刘总认为,我们需要在维护好以武汉为中心客源地的同时,做好新的客源地开发,并持续做好利川城市形象推广。只有将利川放在全国范围内做营销,才能获取更大流量的客户群体。

“黎明前的黑暗”

在利川地产界,提起周先生,很多人都熟悉,他是浙江衢州人,来利川多年,先后承接了利川多个大型楼盘的策划,并创办了利川首个房产公众号。

接受记者采访时,周先生口若悬河:“大房地产经济市场,面临巨大的考验,救市应因城而设,最终以市场定论。两大因素直接关系到一个城市的地产未来:一是可以源源不断地吸引外来人口,并阶段性居住;二是当前房价没有多少泡沫。而利川就是这样一个城市,同时具备这两种特性。”

对于利川楼市的未来,周先生表现出极大的信心:“目前市场处于‘黎明前的黑暗’,是刚需者最佳的入市时间!”

周先生建议,利川要从源头控制产品多元化,土地指标(容积率)也形成多元,无论刚需型、改善型、避暑型的人群,每一个人群都可以细分3个以上的消费群体,要满足未来市场需求,势必精细化定位布局,避免相互打价格战,利川现有产品太同质化了,必须要布一盘康养避暑的地产大棋。此外,地方政府还应当多策划冬季旅游项目,引进实力商家投建冬季吸引外地人来利川的各种景点和体验项目,真正实现“四季康养”的目标。他还建议说,投资利川避暑房,除了游客自身需求外,市场还可以创新经营方式,实行避暑房托管盈利。

“未来城市地产、旅游地产的定位会越来越模糊,有钱人住郊区,工薪阶层住城区,物业服务将会面临全新的挑战。”

和刘总一样,周先生对沿江高铁充满了期待:“大的交通格局,将为利川楼市带来更大的机遇。再加上全球高温不断,人们对避暑的需求越来越大,利川将获得有利条件。”

记者感言:

2022年,利川楼市释放出一个重要信号——“万达来啦”!在地产业面临挑战的大背景下,“万达广场”“落子”利川,这是经过深思熟虑后的科学决策,也给利川地产业注入了全新活力。事实上,万达瞧上的,是利川避暑旅游这块“蛋糕”。

作为避暑地产,凉爽只是一个基础条件,必须有相应的自然景观、人文历史、特产美食等元素作为支撑,而利川能充分满足避暑游客多元化的需求,享有“天然氧吧、武陵药谷、养生福地、避暑天堂”等殊荣,是其他地方无法比拟的。

随着疫情的逐步稳定和跨省游的放开,来利川的避暑游客会越来越多,再加上配套设施不断完善,“候鸟”的幸福感与获得感会越来越强。安居利川,成为一种时尚。利川楼市,一定会迎来更加明媚的春天。

( 值班总编:傅小棠    编辑:冉春平 )
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